21

Mar 2013

Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r.

III CZP 8/13

Izby:

Izba Cywilna

Przewodniczący składu:

Jan Górowski

Sprawozdawcy:

Monika Koba

Strona z 7
Sygn. akt III CZP 8/13
UCHWAŁA
Dnia 21 marca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Bogumiła Ustjanicz
SSA Monika Koba (sprawozdawca)
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z wniosku M. P., E. P. i B. C.
przy uczestnictwie D. S. i in. ,
o wpis,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 21 marca 2013 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.
postanowieniem z dnia 20 listopada 2012 r.,
"1). Czy ważne umowy zbycia - w ramach umowy zamiany -
udziałów jedynie w niektórych działkach gruntu stanowiących wraz
z innymi działkami, nie objętymi umową, jedną nieruchomość
gruntową w sytuacji gdy uczestniczący w umowie współwłaściciele
nieruchomości złożyli jednocześnie wniosek o dokonanie podziału
wieczystoksięgowego nieruchomości?
a w razie pozytywnej odpowiedzi na to pytanie
2). Czy mniejszości współwłaścicieli nieruchomości przysługuje
samodzielne uprawnienie, oparte o treść art. 21 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece, do dokonania wieczystoksięgowego podziału
nieruchomości?"
podjął uchwałę:
Nieważna jest umowa zamiany udziałów jedynie
w niektórych działkach gruntu stanowiących wraz z innymi
działkami nieruchomość objętą księgą wieczystą.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z 20 kwietnia 2012 r. Sąd Rejonowy w T. oddalił wniosek B.
C. oraz M. i E. P. o odłączenie z księgi wieczystej […] 22 działek zbywanych w
udziale przez B. C., założenie dla nich nowej księgi wieczystej, z jednoczesnym
przeniesieniem do nowo założonej księgi dotychczasowych podstaw nabycia
własności na rzecz współwłaścicieli nieruchomości wpisanych w księdze wieczystej
[…] oraz o dokonanie w księdze wieczystej […] wpisu prawa własności na rzecz
B. Czarneckiego w udziale 414/8400 części.
Sąd Rejonowy ustalił, w księdze wieczystej […] obejmującej 76
wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu o powierzchni 213,8874 ha wpisane
było prawo własności na rzecz: B. C. w udziale 325/8400, M. P. i E. P. w udziale
1292/8400 w ustawowej wspólności, D. S. w udziale 1200/8400, M.K. w udziale
695/8400, J. K. w udziale 1724/8400, D. H. i J. H. w udziale 1292/8400 w
ustawowej wspólności, D. S. i R. S. w udziale 579/8400 w ustawowej wspólności
oraz Iwony Kowoll w udziale 92/8400.
W dniu 4 kwietnia 2012 r. B. C. oraz M. i E. P. zawarli umowę zamiany w
formie aktu notarialnego zgodnie z którą, małżonkowie P. przenieśli na B. C.
udziały wynoszące 412/8400 w prawie własności 54 działek gruntu o powierzchni
7,4802 ha z całego stanu księgi wieczystej, natomiast B. C. przeniósł na
małżonków P. udział wynoszący 325/8400 w prawie własności pozostałych 22
działek gruntu o powierzchni 207,3791 ha z całego stanu księgi wieczystej.
Oddalając wniosek o wpis Sąd Rejonowy uznał, odłączenie z księgi
wieczystej części nieruchomości w postaci geodezyjnie oznaczonych działek
i założenie dla nich nowej księgi wieczystej, stanowi w istocie podział prawny
nieruchomości wymagający zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).
Umowa zamiany, nie respektująca tych wymogów jest bezwzględnie nieważna i nie
może stanowić podstawy wpisu.
Podczas rozpoznawania apelacji wnioskodawców M. P. i E. P. Sąd
Okręgowy w G. powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu
prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.
Sąd drugiej instancji wyraził pogląd, dla rozstrzygnięcia apelacji, istotna
jest odpowiedź na pytanie czy każda z geodezyjnie wydzielonych działek, objętych
3
jedną księgą wieczystą stanowi odrębną nieruchomość, czy też działki te tylko
częściami składowymi nieruchomości i jako części nie mogą być przedmiotem
samodzielnego obrotu. Uznając, z odpowiedzią na to pytanie wiąże się
konieczność zdefiniowania „odrębnego przedmiotu własności” (art. 46 § 1 k.c.)
i akcentując występujące w doktrynie i orzecznictwie rozbieżności, dotyczące
sposobu rozumienia tego pojęcia, przychylił się do stanowiska, pojęcie
nieruchomości powinno być uzależnione od tożsamości podmiotu własności, a nie
od istnienia i liczby ksiąg wieczystych.
W razie akceptacji tego poglądu, Sąd Okręgowy wskazał na zagadnienie
prawne związane z zakresem uprawnień współwłaściciela do rozłączenia
nieruchomości objętej księgą wieczystą argumentując, można je traktowjako
czynność rozporządzającą wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199
k.c.) lub samodzielne uprawnienie współwłaściciela związane z kompetencją do
rozporządzenia udziałem (198 k.c.).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem licznych kontrowersji
wynikających z niedostatecznego sprecyzowania pojęcia „odrębnego przedmiotu
własności” wskazanego w art. 46 § 1 k.c. jako kryterium powstania i istnienia
nieruchomości gruntowej. Z uwagi na niezrealizowanie zasady powszechności
ksiąg wieczystych w kodeksie cywilnym odstąpiono od klarownej,
wieczystoksięgowej definicji nieruchomości na rzecz ujęcia materialnoprawnego.
Ponieważ ustawodawca nie określił wprost, o jakiej formie wyodrębnienia
powierzchni ziemskiej mowa na gruncie art. 46 § 1 k.c. i 24 ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r., Nr 124,
poz. 1361 z późn zm. - dalej u.k.w.h.”) prezentowane w doktrynie co najmniej
dwa sposoby rozumienia nieruchomości gruntowej.
Według pierwszego z nich nieruchomością jest jednolity fizycznie obszar
gruntu należący do tego samego właściciela, graniczący ze wszystkich stron
z gruntami należącymi do innych właścicieli, bez jakiegokolwiek nawiązywania do
ksiąg wieczystych. W tym materialnoprawnym ujęciu jedna księga wieczysta
mogłaby obejmować kilka nieruchomości, zatem odłączenie z księgi wieczystej
4
i założenie nowej księgi wieczystej, nie musiałoby się wiąz z podziałem
nieruchomości.
W myśl drugiej koncepcji, w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych
o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść
księgi wieczystej. Natomiast takie okoliczności jak siedztwo czy przynależność
do jednego podmiotu własności nie mają znaczenia. W tym ujęciu wyrażonym
regułą jedna księga wieczysta- jedna nieruchomość” kilka działek objętych jedną
księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość, nawet jeśli działki nie
graniczą ze sobą, a odłączenie chociażby jednej z działek z księgi wieczystej
równoznaczne jest z podziałem nieruchomości.
Te rozbieżności dotyczące prawnego rozumienia nieruchomości znalazły
odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Za materialnoprawnym ujęciem nieruchomości opowiedział się d
Najwyższy w uzasadnieniach uchwały z 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94, OSNC
1995/4/59 oraz postanowienia z 7 listopada 2003 r., V CK 396/02, Lex nr 381021.
Zawarty w motywach tych orzecz pogląd, trudno jednak uznać za wyraz
ustalonego stanowiska Sądu Najwyższego, skoro nie został bliżej
uargumentowany, a rozpatrywane zagadnienie nie było przedmiotem
pogłębionej analizy.
Natomiast dominująca w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest koncepcja,
pierwszeństwa wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, w myśl której
nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę
wieczystą. Natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty
należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. wyroki
Sądu Najwyższego z 23 września 1970 r., II CR 361/70, OSNC 1971/6/97;
z 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, Lex nr 83961; z 22 lutego 2012 r., IV CSK
278/11, Lex nr 1170327; postanowienia Sądu Najwyższego z 19 lutego 2003 r,
V CK 278/02, Lex nr 77085; z 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC
2004/12/201; z 30 maja 2007 r., IV CSK 56/07, Lex nr 301839; z 16 czerwca
2009 r., V CSK 479/08, Lex nr 627259, uchwały Sądu Najwyższego
z 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007/2/24; z 26 kwietnia 2007 r., III CZP
5
27/07, OSNC 2008/6/62; z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/09, OSNC 2010/1/4).
Stanowisko to należy podzielić. Zestawiając treść art. 46 § 1 k.c. i art. 24
u.k.w.h za trafną należy uznać koncepcję wieczystoksięgowego rozumienia
nieruchomości, wyrażającą się w formule „jedna księga wieczysta - jedna
nieruchomość”, jako najlepiej uargumentowaną, racjonalną i odpowiadającą
potrzebom obrotu, zwłaszcza w praktyce notarialnej.
Definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 k.c. jest na tyle pojemna,
że obejmuje zarówno nieruchomości nie mające urządzonych ksiąg wieczystych jak
i nieruchomości mające księgi wieczyste. Nie ma zatem podstaw do
przeciwstawiania sobie materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego
(wieczystoksięgowego) pojęcia nieruchomości i przyjmowania dualizmu
nieruchomości gruntowej rozpadającej się na pojęcie gruntu w znaczeniu
materialnoprawnym oraz wieczystoksięgowym, aktualnym jedynie pod rządem
u.k.w.h. Jednakże, gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga
wieczysta obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość”
odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią
własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość
gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą. Odesłanie zawarte w art. 46 § 2 k.c.
nie stanowi argumentu na rzecz tezy, by zamiarem ustawodawcy było
uregulowanie pojęcia nieruchomości bez jakiegokolwiek odniesienia do ksiąg
wieczystych i by istniała odrębna kategoria nieruchomości w ujęciu
wieczystoksięgowym. Art. 46 § 2 k.c. stanowi tylko o regulacji prowadzenia ksiąg
wieczystych i niepodobna z tego odesłania wyprowadzać wniosków, co do
znaczenia pojęcia nieruchomości.
Odmienny pogląd godziłby w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką
jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości jako
odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art. 1
u.k.w.h). Byłby on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 u.k.w.h), że dla
każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba, że przepisy
szczególne stanowią inaczej. Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik
wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu
6
nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu
nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie u.k.w.h i art. 46 § 1 k.c.
Natomiast w żadnym razie nie ma podstaw do przyjmowania, że samo
geodezyjne wyodrębnienie działki i nadanie oddzielnego numeru zmienia jej status
jako części składowej nieruchomości. Geodezyjnie wyodrębnione działki objęte
jedną księgą wieczystą, stanow części składowe nieruchomości i nie mogą być
przedmiotem samodzielnego obrotu. Nadanie działkom odrębnych numerów
geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Jeżeli takie działki objęte
jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia
nieruchomości składają się na jedną nieruchomość.
W polskim prawie cywilnym przedmiotem własności i innych praw
rzeczowych jest zawsze rzecz w całości, a nigdy nie może to być część rzeczy
(art. 47 § 1 k.c.). Nie ulega zatem wątpliwości, iż umowa przenosząca udział nie we
własności rzeczy, a tylko jej części składowej jest nieważna jako sprzeczna
z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 k.c.).
Skoro w stanie faktycznym sprawy umowa zamiany udziałów dotyczyła
jedynie niektórych działek gruntu stanowiących wraz z innymi działkami
nieruchomość objętą księgą wieczystą, a nie obejmowała rozporządzenia udziałem
we współwłasności całej nieruchomości, to jako nie respektująca zasady zakazu
rozporządzania częścią składową nieruchomości jest umową nieważną
(por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2007 r., IV CSK 56/07,
Lex nr 301839 oraz z dnia 16 czerwca 2009 r., V CSK 479/08, Lex nr 627259).
Uczestniczący w umowie współwłaściciele nieruchomości jednocześnie
złożyli wniosek o dokonanie podziału wieczystoksięgowego nieruchomości przez
odłączenie z księgi wieczystej […] 22 działek zbywanych w udziale przez B. C.,
nie uzyskując zgody pozostałych współwłaścicieli.
Nie negując, uprawnienie do rozporządzenia rzeczą jest atrybutem prawa
własności, zauważenia wymaga, że analizowana umowa zamiany przez ożenie
wniosku o odłączenie części nieruchomości w postaci już istniejących działek
geodezyjnych zmierzała w istocie do podziału nieruchomości objętej księgą
wieczystą, z pominięciem uzyskania zgody współwłaścicieli, którzy nie uczestniczyli
7
w transakcji zamiany (art. 199 k.c.). Rozłączenie z woli właściciela nieruchomości
wpisanej do jednej księgi wieczystej jest dopuszczalne (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z 11 lutego 2009 r., V CSK 333/08 OSNC - ZD 2010/2/33 oraz
uchwała Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007/2/24),
jednakże w stanie faktycznym sprawy wola taka została wyrażona jedynie przez
część współwłaścicieli.
Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak na wstępie
(art. 390 § 1 k.p.c.).
jw

Strona korzysta z plików cookies